PIOMBINO 21 mag­gio 2017 – Mart­edì prossi­mo il con­siglio comu­nale di Piom­bi­no sarà chiam­a­to ad approvare le con­trod­e­duzione alle osser­vazioni pre­sen­tate entro il 3 mar­zo alla Vari­ante sem­pli­fi­ca­ta al Piano Strut­turale d’Area e al Rego­la­men­to Urban­is­ti­co per il com­p­lesso ricetti­vo di Pog­gio all’Ag­nel­lo. Si trat­ta del­la vari­ante che per­me­tte alla res­i­den­za tur­is­ti­co alberghiera (R.T.A.) di Pog­gio all’Ag­nel­lo di ricon­ver­tire il dimen­sion­a­men­to mas­si­mo oggi ammis­si­bile (1000 posti let­to) del com­p­lesso in res­i­den­ze entro il lim­ite del 40%. Il Comune ha par­la­to ripetu­ta­mente di 108 res­i­den­ze tur­is­tiche che sareb­bero diven­tate civili e des­ti­nate alla ven­di­ta. Qua­si tutte le osser­vazioni sono state respinte fat­te salve quelle pre­sen­tate dal­la Immo­bil­iare Milanese 2006 srl che riguar­da­vano un incre­men­to di volu­mi entro il lim­ite di 3.400 metri cubi per inte­grare la dotazione di servizi come ris­torante, bar, pizzeria,palestra e così via.
Quelle respinte riguar­da­vano temi fon­da­men­tali come

• la coeren­za con i con­tenu­ti ed i prin­cipi sia del Piano Ter­ri­to­ri­ale Provin­ciale di Coor­di­na­men­to (PTC) che del vigente Piano Strut­turale d’Area,
• l’essere una deci­sione di carat­tere par­ti­co­lare e speci­fi­ca per l’inse­di­a­men­to in ques­tione tale da deter­minare un van­tag­gio per l’im­pre­sa sin­go­la,
• la non applic­a­bil­ità del con­trib­u­to stra­or­di­nario di cui all’art. 16 lett. Dter del DPR n. 380/2001.

Las­ci­amo al let­tore che lo voglia la let­tura inte­grale del doc­u­men­to prodot­to dal Comune di Piom­bi­no con le rel­a­tive moti­vazioni; ci per­me­t­ti­amo, però, di sot­to­lin­eare il fat­to che c’è una lin­ea uni­taria che unisce le con­trod­e­duzioni. Esse in sostan­za con­fer­mano il pun­to debole all’o­rig­ine del­la vari­ante: l’essere una vari­ante pun­tuale non inquadra­ta in visioni e regole valide su tut­to il ter­ri­to­rio comu­nale ed il fat­to che sca­tur­isca da un accor­do con il pro­pri­etario del­la R.T.A. nel quale il Comune fa pro­prie le sue moti­vazioni:

• le perdite ges­tion­ali dopo cinque anni di eser­cizio,
• le dif­fi­coltà per il pros­egui­men­to del­la con­ti­nu­ità azien­dale e del­la rel­a­ti­va capac­ità occu­pazionale (diret­ta e indi­ret­ta) che inter­es­sa cir­ca 62 lavo­ra­tori,
• la prospet­ti­va di pot­er man­tenere atti­va la strut­tura attra­ver­so un rias­set­to del regime giuridi­co del­la res­i­den­za alberghiera con la trasfor­mazione di una parte del­la R.T.A. in unità abi­ta­tive da des­ti­nar­si alla ven­di­ta al fine di recu­per­are nuove risorse finanziarie nec­es­sarie alla pros­e­cuzione del­l’at­tiv­ità di ges­tione del com­p­lesso tur­is­ti­co e quin­di del­l’oc­cu­pazione.

Moti­vazioni che il Comune ha accetta­to pedis­se­qua­mente sen­za una autono­ma val­u­tazione, cos­tituen­do un prece­dente di cui  è noto l’inizio ma non la fine al quale porterà e che la dice lun­ga sul tipo di svilup­po tur­is­ti­co al quale il Comune di Piom­bi­no pen­sa.

Nel mer­i­to delle con­trod­e­duzioni sot­to­lineiamo soltan­to gli ele­men­ti nuovi o più accen­tuati rispet­to a quel­li già esposti nei doc­u­men­ti pub­bli­cati al momen­to del­l’adozione del­la vari­ante.
La cosa più inter­es­sante è che il Comune, anche al fine di “mit­i­gare” i pro­fili di poten­ziale con­trasto con il PTC, intro­duce il fat­to che la vari­ante non è altro che l’at­tuazione di una nuo­va orga­niz­zazione tur­is­ti­ca che si chia­ma cond­ho­tel. I cond­ho­tel, lo ricor­diamo, sono descrit­ti nel­la nor­ma­ti­va statale (decre­to-legge 12 set­tem­bre 2014, n. 133, con­ver­ti­to, con mod­i­fi­cazioni, dall’art. 1, com­ma 1, del­la legge 11 novem­bre 2014, n. 164) come “gli eser­cizi alberghieri aper­ti al pub­bli­co, a ges­tione uni­taria, com­posti da una o piu’ uni­ta’ immo­bil­iari ubi­cate nel­lo stes­so comune o da par­ti di esse, che for­niscono allog­gio, servizi acces­sori ed even­tual­mente vit­to, in camere des­ti­nate alla ricettivi­ta’ e, in for­ma inte­gra­ta e com­ple­mentare, in uni­ta’ abi­ta­tive a des­ti­nazione res­i­den­ziale, dotate di servizio autonomo di cuci­na, la cui super­fi­cie non puo’ super­are il quar­an­ta per cen­to del­la super­fi­cie com­p­lessi­va dei com­pen­di immo­bil­iari inter­es­sati.”. E così pure nel­la legge regionale toscana 20 dicem­bre 2016, n. 86.
Ma se ques­ta è la volon­tà del Comune per­ché lim­i­tar­si a dire che il com­p­lesso residenziale/ricettivo di Pog­gio all’Agnello “è di fat­to assim­i­l­abile” al cond­ho­tel (frase che non ha nes­suna valen­za giuridi­ca) e scri­vere, nelle Norme Tec­niche di Attuazione, soltan­to che nel­la con­ven­zione che ver­rà stip­u­la­ta dovran­no essere dis­ci­plinate modal­ità di ges­tione delle unità abi­ta­tive res­i­den­ziali in rap­por­to alla ges­tione del­la strut­tura ricetti­va e dei rel­a­tivi servizi, al fine di favorirne l’integrazione fun­zionale e l’utilizzazione a fini ricettivi? La nor­ma è aper­ta a tutte le soluzioni e non dà nes­suna garanzia al Comune che ven­ga real­iz­za­to un cond­ho­tel, se ques­ta è l’in­ten­zione del Comune.
Del resto nel­l’in­te­sa pre­lim­inare tra il sin­da­co di Piom­bi­no ed il pres­i­dente del­la Soci­età Immo­bil­iare Milanese 2006 non si fa rifer­i­men­to alla for­ma ges­tionale cond­ho­tel, si par­la solo esplici­ta­mente di trasfor­mazione di una parte del­la R.T.A. in unità abi­ta­tive da des­ti­nar­si alla ven­di­ta e si aggiunge che resterà fer­ma la ges­tione uni­taria del­la R.T.A. con esclu­sione di quan­to sarà ogget­to di cam­bio di des­ti­nazione.
Le con­trod­e­duzioni alle osser­vazioni era­no l’oc­ca­sione per fare chiarez­za ma così è un’oc­ca­sione man­ca­ta seguen­do le stesse final­ità del Comune.

Il Comune ammette che la vari­ante è una vari­ante pun­tuale ed il suo inter­esse pub­bli­co è gius­ti­fi­ca­to dal paga­men­to del con­trib­u­to stra­or­di­nario ma, prob­a­bil­mente ren­den­dosi con­to che si crea una dis­par­ità con altre strut­ture ricettive del ter­ri­to­rio comu­nale, affer­ma che  la recente legge regionale 86/2016 ha comunque introdot­to con la fat­tispecie dei cond­ho­tel, la facoltà gen­erale, per le strut­ture alberghiere e le res­i­den­ze tur­is­ti­co alberghiere (R.T.A.), di ricon­ver­tire a res­i­den­za parte delle unità ricettive esisten­ti (nel rispet­to degli impeg­ni rel­a­tivi alla ges­tione uni­taria ed inte­gra­ta del­la strut­tura), sen­za per­al­tro alcun onere aggiun­ti­vo a cari­co dell’impresa che dovesse intrapren­dere tale opzione. Può dar­si che ci si riferisca alla nor­ma sec­on­do cui “Le res­i­den­ze tur­is­ti­co-alberghiere, in caso di inter­ven­ti edilizi, pos­sono trasfor­mar­si in cond­ho­tel” ma in ogni caso tor­ni­amo al pun­to di parten­za e cioè che in nes­suna nor­ma del­la vari­ante c’è scrit­to che lì si real­izzerà un cond­ho­tel. Dunque almeno l’u­nic­ità di una rego­la gen­erale val­i­da su tut­to il ter­ri­to­rio del Comune di Piom­bi­no che riguardasse la pos­si­bil­ità o la non pos­si­bil­ità del­la trasfor­mazione di strut­ture ricettive in res­i­den­ze civili non è fat­ta sal­va.

Ed infine il cosid­det­to “con­trib­u­to stra­or­di­nario” pre­vis­to dal decre­to-legge 12 set­tem­bre 2014, n. 133 che ave­va sta­bil­i­to che nel caso di mag­gior val­ore gen­er­a­to da inter­ven­ti su aree o immo­bili in vari­ante urban­is­ti­ca, in dero­ga o con cam­bio di des­ti­nazione d’u­so, “tale mag­gior val­ore, cal­co­la­to dal­l’am­min­is­trazione comu­nale, è sud­di­vi­so in misura non infe­ri­ore al 50 per cen­to tra il Comune e la parte pri­va­ta ed è eroga­to da quest’ul­ti­ma al Comune stes­so sot­to for­ma di con­trib­u­to stra­or­di­nario, che attes­ta l’in­ter­esse pub­bli­co, in ver­sa­men­to finanziario, vin­co­la­to a speci­fi­co cen­tro di cos­to per la real­iz­zazione di opere pub­bliche e servizi da real­iz­zare nel con­testo in cui ricade l’in­ter­ven­to, ces­sione di aree o immo­bili da des­tinare a servizi di pub­bli­ca util­ità, edilizia res­i­den­ziale sociale od opere pub­bliche”. Dichiara­to non applic­a­bile in Toscana con la legge regionale 10 novem­bre 2014, n. 65, poi dichiara­to applic­a­bile sem­pre dal­la Regione Toscana con la legge 8 luglio 2016 n. 43, essendo le delib­er­azioni con le quali i Comu­ni sta­bilis­cono la nor­ma­ti­va sug­li oneri di urban­iz­zazione e il cos­to di costruzione lo stru­men­to con il quale sono approvate le regole di attuazione anche in man­can­za di una delib­er­azione regionale. Il fat­to che emerge è che, pur essendo la vari­ante urban­is­ti­ca per Pog­gio all’Ag­nel­lo adot­ta­ta il 16 dicem­bre 2016 ciò non è sta­to anco­ra fat­to, e che solo ora, in sede di con­trod­e­duzioni alle osser­vazioni si riconosce che “ai fini del­la conc­re­ta appli­cazione del­la fat­tispecie del con­trib­u­to stra­or­di­nario, sarà comunque nec­es­sario che il Comune pro­ce­da ad aggiornare ed imple­mentare l’atto rego­la­mentare di com­pe­ten­za del Con­siglio Comu­nale con cui viene dis­ci­plina­ta in via gen­erale l’incidenza degli oneri di urban­iz­zazione, cir­co­scriven­do le casis­tiche di appli­cazione del nuo­vo isti­tu­to”. Viene rin­vi­a­ta in sostan­za ogni deci­sione su questo stru­men­to e le modal­ità del­la sua attuazione nel ter­ri­to­rio comu­nale. La cosa non è di sec­on­daria impor­tan­za per­ché siamo di nuo­vo di fronte ad una appli­cazione sin­go­la e pun­tuale  che  sarebbe potu­ta anche cam­biare se vista in un’ot­ti­ca più larga comu­nale o sovra­co­mu­nale.
Inutile dire che l’ot­ti­ca sovra­co­mu­nale rimane la grande assente di tut­ta l’op­er­azione.